지방공사 최초의
자산관리회사(AMC)로 탈바꿈
재원조달 다각화를 통한 주거 안정 사업 추진
인천도시공사
인천도시공사(이하 iH)는 지난해 지방공기업 최초로 자산관리회사(Asset Management Company, 이하 ‘AMC’) 겸영을 승인받아 주택임대, 대토보상, 도시재생 등 공공 리츠사업 강화를 위한 토대를 마련하였다. iH는 그동안 축적한 개발사업 노하우와 AMC 겸영을 적극 활용해 부동산 금융사업을 추진할 경우, 재무 부담을 최소화하면서 공공 정책사업의 대규모 동시 진행을 통한 공적 역할을 더욱 공고히 할 수 있게 되었다. 이처럼 iH는 부동산시장과 도시개발 트렌드에 선도적으로 대응하고, 시대에 최적화된 부동산 정책 모델 개발을 통해 시민의 주거공간을 혁신하고 있다. 나아가 지역을 뛰어넘는 세계적인 부동산 융복합 플랫폼 회사로 성장하기 위해 최선의 노력을 다하고 있다.
글 박철(인천도시공사 AMC사업단 AMC사업부 차장)
리츠 사업 도입 배경 및 필요성
공공 정책사업의 재원조달 부담으로 효율적 추진 곤란
iH는 택지개발 및 주택공급을 주목적으로 하는 지방공기업으로, 그동안 지역의 주택 공급 부족 문제를 해소하기 위해 검단신도시를 비롯해 검암 플라시아, 계양테크노밸리, 구월2 공공주택지구 조성사업과 제물포, 굴포천 도심공공주택복합사업 등 굵직한 공공주도 주택의 공공정책사업에 사업시행자로 참여 중이다. 하지만 대규모 자본이 투입되어야 하는 개발사업 및 정책사업을 동시다발적으로 추진할 경우 부채비율 급등 등 재원조달 부담이 큰 문제가 되어 공공주택 공급 지연 등 공공정책사업의 효율적 추진이 어려워지는 문제점이 발생한다.
대규모 정책사업 추진과 재무건전성 강화를 위한리츠 사업 도입
도시재생 및 주거복지사업 등 공공정책사업은 사업성이 낮아 민간사업자는 참여를 기피하는데, 사업의 신속성 및 효율성 제고를 위해 공공주도가 필요하다. 다만, 공공정책사업 추진에 따른 재원 조달 부담이 커짐에 따라 재정부담을 최소화하면서 정부 정책사업을 더욱 신속하게 추진할 수 있는 방안이 필요하다. iH는 이러한 문제점을 해결하기 위하여 리츠 사업을 도입하였다. 이에 주택도시기금 및 민간 자본 등을 활용한 다양한 부동산 금융사업 추진으로 수익성이 낮은 정책사업도 활성화하고, iH와 회계 분리된 별도의 회사가 자체 재원조달을 통해 사업을 추진할 수 있으므로, iH는 부채 증가 없이 신규 사업에 참여할 수 있다. 즉 재정부담을 최소화하면서 정부의 정책사업을 더욱 신속하게 추진할 수 있게 되었다.
부동산 금융사업을 선도하는 iH
국내 ‘최초’ 임대리츠 사업 추진
2015년, iH는 공사가 보유한 도화구역 내 공동주택용지의 활용 시 매입자금 조달과 직접 건설을 택하는 대신 주택도시기금 및 민간 자본을 활용한 임대리츠 사업(도화 공공지원 민간임대 및 도화 공공임대 사업에 리츠를 적용)을 국내 최초로 도입하였다. 이는 공공지원 민간임대주택 시장 및 부동산 금융에 새로운 바람을 불어넣는 역할을 하였다. iH가 ‘시민을 위한 주거공간 확보’라는 가치를 중심으로 오래전부터 관내 부족한 임대주택의 공급과 원도심 활성화를 위해 다양한 부동산 금융사업으로 전환이 필요하다고 고민한 결과다.
지방공기업 ‘최초’ AMC 겸영인가 승인
iH는 2015년부터 지방공기업도 자산관리업무를 할 수 있도록 국토교통부에 지방공기업법 개정 건의를 시작으로 국무조정실 민간합동 규제개선 추진단 토론회, 관련 부처 및 기관과의 협의를 추진하였다. 이러한 노력으로 2019년 12월 지방공기업법상 AMC 설립 근거가 마련되었고, 지난 2021년 5월 지방공기업 최초로 부동산투자회사법에 따른 AMC 겸영인가를 국토교통부로부터 최종 승인받았다. 또한 2022년 1월 조직개편을 통해 자산관리본부를 신설하여 부동산 금융사업 기능을 확대하고, 자산관리 전문기관으로서의 조직을 갖추어 업무를 추진할 토대를 마련하였다.
iH는 그동안 축적한 개발사업 노하우와 AMC 겸영을 적극 활용하여 부동산 금융사업을 추진할 경우, 재무부담을 최소화하면서 공공 정책사업의 대규모 동시 진행을 통한 공적 역할을 더욱 공고히 하고, 민간 자본을 활용 및 의사결정 주체 일치로 사업을 효율적으로 수행할 것으로 기대하고 있다.
전국 ‘최초’ 도심공공주택 복합사업에 리츠방식 적용
iH는 2022년 2월부터 지구지정된 ‘제물포역 북측 도심 공공주택 복합지구’의 사업 시행을 맡고 있다. 도심공공주택 복합사업은 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 기존 민간사업으로는 개발이 어려운 지역에서 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능의 거점 조성을 동시에 추진하는 사업이다.
iH는 전국 최초로 도심공공주택 복합사업에 리츠방식을 적용하여 iH의 재원 조달 부담을 완화하고, 민간의 창의적인 아이디어를 도입하여 사업성을 제고하였다. 이와 더불어 사업을 신속하게 추진하고, 개발 이익을 주민에게 환원하기 위한 다양한 방법을 모색하였다. 또한, iH는 지난 8월 수도권 주택공급 확대를 위한 정책사업의 시행자로서, 공공성 확보와 리츠의 자산관리 업무를 직접 수행하기 위해 AMC 업무 범위에 ‘공공분양리츠’ 업무를 추가하고, 제물포역 인근 도심공공주택 복합사업에 리츠방식을 도입하여 추진할 수 있는 초석을 마련하였다.
그림 1. 공공리츠사업의 추진 방향
리츠 사업 활성화를 위한 장애요인 발굴 및 전문역량 강화 노력
출자한도 상향 노력을 위한 법령개정 추진
서민주거 안정을 위한 금융사업 확대를 위해서는 출자한도 상향을 위한 지방공기업법 시행령1) 개정이 필수적이다. iH는 출자한도 상향을 위해 지난해 지방개발공사협의회를 통해 행정안전부에 지방공기업법 시행령 개정을 건의하였고, 이에 대해 행정안전부는 향후 지방출자·출연기관 관리체계 개편방안에 따라 조정 가능 여부를 검토할 예정인 것으로 알려져 있다. iH는 도화 공공지원 민간임대 및 도화 공공임대(리츠), 부평 더샵 센트럴시티 및 동인천역 파크 푸르지오 사업(펀드) 등 재원조달 난항과 일정 지연 등 추진이 어려웠던 사업을 금융기법을 적극 활용하여 성공적으로 해결한 경험이 있으며, 현재 다양한 부동산 금융사업 기법을 도입한 사업에 참여를 검토하고 있다.
부동산 전문기업으로의 전문역량 강화
iH는 그동안 각종 개발사업을 추진하면서 특수목적법인(SPC)에 참여한 경험도 풍부할 뿐만 아니라, iH 보유 임대주택(약 12천호) 관리 노하우와 부동산 개발에 금융을 결합한 개발 경험도 갖추고 있다. iH는 축적된 업무 노하우를 바탕으로 한 전문적이고 효율적인 AMC 운영을 위해 지난 2016년부터 자산관리 전문교육 프로그램을 진행해 오고 있다. 현재 102명의 직원이 자산운용 전문인력 자격을 보유하는 등 자산관리 역량을 갖추어 나가고 있다. 또한, 106명의 직원이 주거복지사 자격증을 보유해 주거복지 서비스 역량을 지속적으로 강화하는 등 동종업계 최고의 전문역량을 키워나가고 있다.
그림 2. 겸영인가를 위한 추진 노력
종합적인 부동산 투자운용 전문기관으로 성장하는 iH
지방공기업 최초 자산관리회사로 최고의 자산관리서비스 제공
iH는 지방공기업 최초의 자산관리회사로서 도화 3개 리츠 자산관리업무를 작년 12월에 최종 인수하여 업무를 안정적으로 수행하고 있다. 특히 지난 6월에는 도화 5, 6-1BL 공공지원민간임대주택의 우수한 부대복리시설과 다양한 주거 서비스 제공에 대하여 한국부동산원으로부터 높은 평가를 받아 주거 서비스 인증 가운데 가장 높은 등급인 최우수 등급 단지로 인증을 받았다. 이와 같이 축적된 부동산 실무경험과 전문인력을 바탕으로 도화임대리츠 등 자산관리업무의 안정적 수행을 통해 최고의 자산관리서비스를 제공하고 있다.
다양한 리츠 사업 추진을 통한 주거안정 및 원도심 활성화 도모
향후 iH는 리츠를 통해 검단신도시, 영종하늘도시, 검암 플라시아 개발사업 지구 내 ‘분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택’ 총 2,540세대를 공급할 계획이다. 이와 함께 추가 사업부지 발굴 또한 지속적으로 추진해 주거 안정과 원도심 활성화를 도모할 계획이다. ‘분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택’은 임대료가 시세 대비 85~95%로, 임대의무기간은 10년 이상이다. 저렴한 임대료와 안정적 임대기간에 더해 임차인은 임대가 종료되는 시점에 사전 확정된 분양가격으로 주택을 매입할 수도 있다. 장기간 안정적으로 저렴하게 고품질의 임대주택에 거주할 수 있도록 하여 주거 안정성과 무주택 서민의 내 집 마련 기회까지 제공하는 전례 없는 특화된 사업이다. 또한, 원도심 내 도시공간을 재창조하고 원주민의 재정착을 지원하는 ‘도시재생·공간지원 리츠’, 검암 플라시아 공동주택 부지를 활용한 ‘복합개발 리츠’ 및 같은 지구 대토보상권을 활용한 ‘대토보상 리츠’, 주거와 상업, 업무시설 등을 개발하는 ‘복합개발 PFV’ 등 다양한 신규 부동산 금융사업 또한 추진해 나갈 계획이다.
인천도시공사 이승우 사장
“iH는 그동안 수많은 개발사업과 부동산 금융사업 추진으로 축적된 경험과 노하우를 가진 ‘부동산 전문 융복합 플랫폼 회사’로 발돋움했습니다. 지방공기업 최초의 자산관리회사로 그동안 축적된 부동산 실무경험과 전문인력 등 민간 대비 우수한 자산관리 역량으로 지역 주민들의 주거 공간 혁신은 물론, 도시기능 재창조를 통해 지역 주민들의 기대에 부응하도록 노력하고 있습니다. 앞으로도 새로운 정책모델을 개발하는 정책기관으로 성장하고, 공공 디벨로퍼로서의 역량을 강화하여 시민으로부터 더욱 신뢰받고 사랑받는 iH가 되도록 최선을 다하겠습니다.”
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지방공기업법 시행령 제47조 2, 다른 법인에 출자할 수 있는 한도는 직전 사업연도 말 공사의 자본금 100분의 10 이내
